08 Financieel beleid en bedrijfsvoering

DeltaWonen is een financieel gezonde organisatie. Het jaar 2020 hebben we afgesloten met een positief resultaat na belasting van € 211,3 miljoen. Het positieve resultaat wordt met name veroorzaakt door de niet-gerealiseerde waardeverandering van ons vastgoed, dat in 2020 een positief resultaat heeft opgeleverd van € 180,1 miljoen. Door het aantrekken van de woningmarkt is de waarde van ons bezit gestegen. Dit is geen contant geld, want wij gaan de woningen niet verkopen. Wij kunnen dit resultaat dan ook niet inzetten voor het realiseren van onze ambitie.   

Voor het realiseren van onze ambitie maken we gebruik van het genormaliseerde bedrijfsresultaat. In 2020 komt dit uit op € 34,8 miljoen positief. Dit is het resultaat van kosten en opbrengsten die wij maken met de gewone bedrijfsuitvoering in het kader van verhuur. In 2019 bedroeg dit € 30,9 miljoen positief. In het genormaliseerde bedrijfsresultaat laten we alle kosten en opbrengsten met betrekking tot verkoopopbrengsten, niet-gerealiseerde waardeveranderingen, de onrendabele toppen (projectontwikkeling), vennootschapsbelasting en deelnemingen buiten beschouwing, zodat we een beter inzicht krijgen in het resultaat uit onze verhuuractiviteiten.

De winst- en verliesrekening in onze jaarrekening is op basis van de wettelijke verplichting gebaseerd op de functionele indeling. Daarbij worden de opbrengsten en kosten van onze verschillende activiteiten gesplitst per activiteit. Om de functionele indeling te realiseren, is het toerekenen van kosten naar de diverse activiteiten noodzakelijk. Hierdoor wordt inzichtelijk hoe de financiële prestatie van iedere activiteit bijdraagt aan het totaalresultaat van deltaWonen.

Om u een beeld te geven van de resultaten uit onze kosten en opbrengsten, lichten wij deze hieronder toe op basis van de categoriale indeling. Voor de resultaten op basis van de functionele indeling verwijzen wij u naar de jaarrekening. In de volgende tabel is de totstandkoming van het genormaliseerde bedrijfsresultaat weergegeven:

De resultaten ten opzichte van de begroting

Het genormaliseerde bedrijfsresultaat van € 34,8 miljoen komt € 6,3 miljoen hoger uit dan we hadden begroot. Dat wordt met name veroorzaakt door lagere onderhoudslasten (€ 4,4 miljoen), lagere personeelskosten (€ 0,3 miljoen), lagere overige bedrijfslasten (€ 2,0 miljoen) en lagere rentelasten
(€ 0,4 miljoen). Een dempend effect op het resultaat hebben de lagere bedrijfsopbrengsten (€ 0,8 miljoen) door met name lagere huuropbrengsten als gevolg van het uitstellen van de jaarlijkse huurverhoging.

De lagere kosten van het personeel van € 0,3 miljoen zijn veroorzaakt door een geringer aantal fte’s ten opzichte van de begroting. De jaarlijkse salarisstijging heeft geleid tot een toename van de kosten.  Het lagere aantal fte’s komt onder andere door een hogere uitstroom van medewerkers en het niet aansluitend opvullen van openstaande vacatures.

De lagere bedrijfsopbrengsten van € 0,8 miljoen zijn met name een gevolg van het uitstellen van de jaarlijkse huurverhoging van 1 juli 2020 naar 1 oktober 2020 om onze huurders tegemoet te komen in de Corona-crisis. De impact van het uitstellen van de huurverhoging met 3 maanden is € 0,8 miljoen.

Het resultaat na belasting bestaat uit ons genormaliseerde bedrijfsresultaat plus het resultaat uit verkoop van vastgoed en projectontwikkeling, vennootschapsbelasting, resultaat deelneming en de verandering in de marktwaarde van ons vastgoed. Dit is in de onderstaande tabel weergegeven, waarbij zichtbaar is hoe het resultaat zich verhoudt ten opzichte van de begroting.

Het resultaat na belasting komt uit op € 211,3 miljoen. In de begroting was uitgegaan van een resultaat van € 20,1 miljoen.

Het resultaat verkoop en projectontwikkeling komt € 5,4 miljoen hoger uit dan begroot. Dit komt met name doordat de lasten vanuit projectontwikkeling (verantwoording onrendabele top) € 5,1 miljoen lager uitkomen. Enerzijds komt dit doordat het resultaat op opgeleverde projecten en actualisatie onrendabele top op de lopende projecten een positieve impact heeft van € 1,8 miljoen. Anderzijds doordat de maatschappelijke investeringen in nieuwe projecten verschoven zijn naar 2021 of een positieve onrendabele top hebben gecreëerd, vanwege de positieve marktwaardeontwikkelingen. Deze post is € 3,3 miljoen hoger uitgekomen.

De hogere verkoopopbrengst van € 0,8 miljoen heeft tevens een positief effect op het resultaat verkoop en projectontwikkeling. Het verkoopresultaat ligt enerzijds hoger dan begroot vanwege de hogere verkoopprijzen c.q. marktontwikkelingen. Woningen worden nu eenmaal hoog getaxeerd en hierdoor voor een hogere waarde verkocht. Anderzijds hebben we vanwege de aangekondigde maatregelen tijdens Prinsjesdag 2020 ten aanzien van de overdrachtsbelasting (2% in 2020 en 8% in 2021) bij Verkopen onder Voorwaarden (VOV) een hoger aantal ingekochte woningen en doorverkochte woningen gehad. Ten slotte dempen de lagere opbrengsten vanuit de geactiveerde productie € 0,5 miljoen het effect in verband met het later starten van projecten.

Het (negatieve) fiscale resultaat bestaat uit de afname van de belastinglatentie en komt voor 2020 uit op € 6,4 miljoen. In de begroting is rekening gehouden met een fiscale last van € 5,7 miljoen. De mutatie wordt met name veroorzaakt doordat het fiscale jaarresultaat € 5,3 miljoen hoger uitkomt dan begroot. Daarnaast heeft de ATAD regeling een negatief effect op de te betalen vennootschapsbelasting. Ten opzichte van de begroting heeft de ATAD regeling (a.g.v. van een verbeterde EBITDA, daling van de rentelasten en een stijging van de maximale renteaftrek) een dempend effect op de geprognosticeerde totaal te betalen VPB.

De begrote niet-gerealiseerde waardeverandering bedraagt € 0,4 miljoen positief. Onderdeel van de niet-gerealiseerde waardeverandering is de autonome mutatie. Deze is begroot voor een bedrag van
€ 27,7 miljoen positief. Het verschil van € 27,3 miljoen wordt veroorzaakt door investeringen in nieuwbouw en onderhoud, verkoop en sloop. De werkelijke autonome mutatie bedraagt echter € 193,4 miljoen positief (ongeveer 9,7%). De autonome mutatie wordt bepaald door factoren waar deltaWonen geen invloed op heeft.

Een aantal factoren zijn van invloed op de enorme toename in de autonome mutatie. Onder andere door:

• Aanhoudende interesse van binnen- en buitenlandse beleggers voor woningen in Nederland.
• Beleggers die bereid zijn genoegen te nemen met een lager aanvangsrendement. Dit komt mede door de lage rentestand. Tevens wordt de woningmarkt nog steeds als een stabiele belegging gezien;
• De markttrend in Nederland, waarbij woningbeleggers scherpere rendementen hanteren bij een grotere vraag dan aanbod van woningcomplexen in verhuurde staat. Hierdoor zijn hogere marktwaarde/leegwaarde ratio’s en hogere kapitalisatiefactoren zichtbaar in de markt. Daar waar enkele jaren geleden huur-/leegwaarderatio’s van 90% heel normaal waren, zijn er nu gebieden waar de beleggerswaarde hoger ligt dan de leegwaarde.
• Ook constateren we een tegenovergestelde beweging. Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt. Dit is als gevolg van oververhitting van de woningmarkt iets afgenomen.
• Aanhoudende lage hypotheekrente.

Een nadere toelichting op de marktwaarde en de autonome mutatie is opgenomen in de jaarrekening, onderdeel ‘marktwaarde’. Paragraaf 2.5.2 en 2.5.3.

De resultaten ten opzichte van voorgaand boekjaar
Hieronder lichten we de relevante afwijkingen tussen de resultaten van 2020 en 2019 toe. Voor de toelichting op de winst-en-verliesrekening op basis van de functionele indeling en de gegevens van de balans verwijzen wij naar de jaarrekening 2020. De stijging van het jaarresultaat ten opzichte van voorgaand boekjaar is op hoofdlijnen als volgt te verklaren:

Toelichting bij de resultaten
Het resultaat voor 2020 ligt met € 211,3 miljoen hoger dan voorgaand boekjaar (€ 202,6 miljoen). Hieronder worden de belangrijkste verschillen per onderdeel toegelicht.

Huuropbrengsten
De stijging in de huuropbrengsten met € 2,3 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door de oplevering van nieuwbouwwoningen (€ 1,1 miljoen), de jaarlijkse huurverhoging (€ 1,8 miljoen) en harmonisatie (€ 0,3 miljoen). In 2020 bedroeg deze huurverhoging voor woningen en woongebouwen gemiddeld 2,91%. Daarnaast is de huurderving verder toegenomen met 0,4% ten opzichte van voorgaand jaar. De verkoop van vastgoed in 2020 en voorgenomen sloop heeft een remmend effect gehad op de huurontwikkeling (€ - 0,5 miljoen).

Overige bedrijfsopbrengsten
De stijging in de overige bedrijfsopbrengsten in 2020 ten opzichte van 2019 met € 0,13 miljoen wordt veroorzaakt door een hogere opbrengst uit zonnepanelen (€ 0,03 miljoen) en een hoger resultaat uit verkopen onder voorwaarden (VOV) in 2020 (€ 0,1 miljoen) als gevolg van positieve marktwaardeontwikkelingen.

Waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
(Maatschappelijke investeringen)

De waardeveranderingen (im)materiële vaste activa komen voor 2020 uit op € 0,3 miljoen positief (2019: € 1,6 miljoen), per saldo € 1,9 miljoen lager. Bij nieuwbouwprojecten wordt de onrendabele top vastgesteld op het moment van de goedkeuring van het fasedocument ‘realisatie’.
In 2020 is voor 4 projecten (2019: 3 projecten) de goedkeuring gegeven aan het fasedocument ‘realisatie’. Het bijbehorende totaal aan onrendabele top (waardeverandering) bedraagt € 1,7 miljoen (2019: € 4,7 miljoen). De onrendabele top in opgeleverde projecten komt voor 2020 uit op € 0,6 miljoen (positief) (2019 € 0,8 miljoen (positief) vanwege lagere werkelijke stichtingskosten, hogere marktwaarde en overige aanpassingen. We constateren dat de marktwaarde verhuurde staat bij oplevering de stichtingskosten regelmatig benadert of zelfs overstijgt. Deze mutatie is verantwoord onder de Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

In verband met de sterk stijgende huizenprijzen zijn de marktwaardes van de projecten in realisatie geactualiseerd op basis van vergelijkbare complexen die al in exploitatie zijn en dus een marktwaarde in verhuurde staat hebben per 31 december 2020. De stijging van de marktwaardes leidt tot een terugname van de al genomen voorziening op onrendabele projecten van € 1,4 miljoen (2019: € 2,4 miljoen).

Onderhoudslasten
De onderhoudskosten zijn uitgesplitst naar de onderdelen niet-cyclisch onderhoud en cyclisch onderhoud. Onder het niet-cyclisch onderhoud vallen de posten dagelijks onderhoud verminderd met de dekking onderhoud in eigen beheer. Onder het cyclisch onderhoud vallen de posten planmatig onderhoud en contractonderhoud.

Dagelijks onderhoud
In onderstaand overzicht worden de gerealiseerde kosten weergegeven in relatie tot aantallen klachten of mutaties en de hieruit voortvloeiende gemiddelden voor 2020 en 2019. 

Klachtenonderhoud
De kosten van het klachtenonderhoud zijn ten opzichte van 2019 afgenomen met circa € 0,2 miljoen. Dit komt door een afname van het aantal orders met 10%, circa 1.500 orders. De kosten per order zijn gestegen ten opzichte van 2019 met € 12,-.

Mutatieonderhoud
De kosten van het mutatieonderhoud zijn ten opzichte van 2019 iets gestegen, een toename van € 0,1 miljoen. We zien in 2020 een toename van het aantal mutatie orders met bijna 10% (86). Tegelijkertijd zijn de kosten per mutatie gedaald met € 111,- naar € 2.355,- per order. Deze daling wordt verklaard door de wijziging in het verhuurmutatieproces als gevolg van Corona: opleveringen hebben voor een groot deel van 2020 op afstand plaatsgevonden, hierdoor is alleen het hoogst noodzakelijke mutatie onderhoud uitgevoerd.

Uren eigen dienst
Voor de uren eigen dienst is de dekking afgenomen met ruim € 0,1 miljoen. In 2020 was het (langdurig) ziekteverzuim hoog en als gevolg van de Corona maatregelen is er tot aan de zomer voor gekozen om alleen spoedreparaties uit te voeren en de niet dringende reparaties uit te stellen.

Onderhoudslasten (cyclisch, planmatig, en contractonderhoud)
Onder de cyclische onderhoudslasten vallen onder andere kosten voor planmatig onderhoud, contractonderhoud en onderhoudskosten voor VVE’s. De cyclische onderhoudslast komt in 2020 uit op € 9,8 miljoen. Het grootste aandeel hierin komt voort uit planmatig onderhoud met circa € 7,6 miljoen.

Planmatig onderhoud
In 2020 waren in totaal 181 projecten gepland met een budget van € 28,6 miljoen. Dit is inclusief € 0,4 miljoen aan uitgaven die uit 2019 zijn doorgeschoven naar 2020. Van de 181 projecten zijn 170 projecten volledig aanbesteed en uitgevoerd voor een bedrag van € 24,9 miljoen. 4 projecten ad. € 2,1 miljoen zijn volledig doorgeschoven naar 2021 i.v.m. het coronavirus. 7 projecten zijn deels uitgevoerd in 2020 en worden in 2021 afgerond. De afronding van deze projecten resulteert in een verschuiving van circa € 0,6 miljoen naar 2021. Het overige positieve resultaat van circa € 0,6 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door projectresultaten waarin minder werkzaamheden noodzakelijk waren dan voorzien.

Binnen de gerealiseerde projecten zijn 3.671 woningen aangepakt in het kader van planmatig onderhoud/woningverbetering (PO/WVB), in 2019 waren dat 4.074 woningen. Dit betekent dat we in 2020 bij circa 25% van ons bezit zijn geweest. Deze werkzaamheden kunnen uiteenlopen van snoeiwerkzaamheden in de tuin tot complete energetische maatregelen en vervanging van badkamers, keukens en toiletten.

Met de kennis die we hebben verzameld over de staat van deze woningen, kunnen we nog beter invulling geven aan de meerjarenonderhoudsbegroting en verdere invulling geven aan onze verduurzamingsopgave voor de komende jaren. Van de gerealiseerde woningen in 2020 hebben we 479 woningen (2019: 550) aangepakt in het kader van E-renovaties. Hierbij gaat het om verduurzaming. Doorgaans worden deze maatregelen gecombineerd met planmatige onderhoudswerkzaamheden (mogelijk in combinatie met vervanging van badkamers, keukens en toiletten). In 2020 zijn er bij 3.192 woningen afzonderlijke planmatige onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd (2019: 3.524). Het aantal woningen waar afzonderlijke planmatige onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd, fluctueert van jaar tot jaar. Dit hangt af van welk type werkzaamheden er in een bepaald jaar gepland zijn vanuit de MJOB en in welke mate er werkzaamheden gecombineerd kunnen worden met woningverbetering.

Het aantal van 3.192 betreft unieke adressen die bezocht zijn binnen het jaar. Dit houdt in dat wanneer er binnen 1 jaar twee ingrepen bij dezelfde woning hebben plaatsgevonden we dit als 1 bezoek aanduiden. Daarnaast betreft PO werkzaamheden ook algemene werkzaamheden die niet direct een relatie hebben met de woning of het appartement, doch gaat dit vaak gepaard met klantcontacten en derhalve nemen we hier vanuit voorzichtigheid minimaal 10% bezoeken voor op. Denk hierbij aan tuinonderhoud, schilderwerk buitengevel, gevelonderhoud en/ of lift onderhoud.

We zien dat de uitgaven per woning voor woningverbetering zijn afgenomen ten opzichte van vorig jaar. Dit komt door het veelvuldig uitvoeren van (kleine) woningverbeteringen. Over het algemeen neemt het ambitieniveau van e-renovaties geleidelijk aan toe. Waar voorheen de woningen naar energielabel B werden gebracht was dat in 2019 steeds vaker energielabel A of zelfs A+. Dit doen we om voor te sorteren op de toekomst, omdat we uiteindelijk het doel hebben om in 2050 CO₂-neutraal te zijn. Hierbij gaan we de overgang maken van een energielabel naar warmtevraag per m². Vanaf 2021 zullen we ook op deze wijze gaan communiceren (warmtevraag per m² gekoppeld aan de CO₂-reductie). De kosten voor PO zijn gestegen ten opzichte van 2019. Deze kosten fluctueren van jaar tot jaar en zijn onder meer afhankelijk van wat er exact in het betreffende jaar gepland is vanuit de meerjarenonderhoudsbegroting. Gemiddeld genomen liggen de kosten in ljin met 2019.

Activeringen
De totale uitgaven voor 2020 bedroegen € 24,9 miljoen, waarvan € 17,3 (69%) miljoen is geactiveerd. De activering is gedaan conform het vastgestelde activeringsbeleid. De volledige activeringen liggen in lijn met 2019 (68%).

Deelnemerspercentage
In onderstaande infographic staat de informatie in het kader van de uitgevoerde woningverbeteringen 2019-2020 weergegeven:

In 2020 zijn 479 woningen onderworpen aan E-renovatie met een deelnemerspercentage van 98%.

Planmatig onderhoud & Woningverbetering per gemeente
De kosten voor planmatig onderhoud per woning verschilt per gemeente in ons werkgebied. Dit is afhankelijk van de planning op basis van de MJOB. Ook de verdeling van de uitgaven voor woningverbetering per gemeente fluctueren van jaar tot jaar. In de gemeente Zwolle zijn in 2020 veel woningen aangepakt, maar in de gemeente  Oldebroek waren de uitgaven per woning naar verhouding het hoogst. Dit wordt veroorzaakt door enkele grote woningverbeteringsprojecten in complexen met relatief weinig woningen.

In bovenstaande tabel tekent zich af dat er in de gemeente Oldebroek relatief veel kosten PO per eenheid zijn besteed en in Kampen en Zwolle aanzienlijk minder besteed is. Graag geven we hierbij een korte toelichting hoe deze verschillen kunnen ontstaan. Het bezit van deltaWonen wat afgelopen jaar in Oldebroek aangepakt is betreft hoofdzakelijk grondgebonden PO werken met een grote impact in kosten. Het aantal unieke complexen in Oldebroek is relatief weinig waardoor er geen nivellerend effect optreedt zoals dat wel in Kampen en Zwolle ontstaan. In Kampen en Zwolle hebben we dit jaar relatief veel niet woninggebonden werkzaamheden uitgevoerd, dit tekent zich mede, door een duidelijker kader tot toewijzing eenheden, af in de PO kosten per woning die relatief laag zijn.

De ambitie wordt uitgedrukt in EI = energie index. De realisatie over 2020 is uitgekomen op een EI van gemiddeld 1,31 voor het bezit van deltaWonen. Om aan deze ambitie te kunnen voldoen dient er per jaar een programma te worden uitgevoerd van E-renovaties. Daarnaast loopt ook het geplande planmatig onderhoud door. Daar waar mogelijk worden deze werkzaamheden zo veel mogelijk gecombineerd. De voortgang wordt per jaar getoond. M.i.v. 2021 is de EI-index komen te vervallen en vervangen door de nieuwe eenheid: “warmtevraag/m2”. Op dit moment worden onze bestaande EI-index gegevens geconverteerd naar deze nieuwe eenheid. Daarom kunnen we op dit moment nog geen voorspelling doen over de verwachte ontwikkeling van de warmtevraag voor de komende jaren. Naar verwachting zal deze conversie eind februari 2021 gereed zijn. Daarna weten we hoe e.e.a. voor DeltaWonen is uitgepakt en kunnen we prognoses maken over de ontwikkeling van de “warmtevraag/m2” n.a.v. onze huidige CO2-planning.

Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten komen € 1,3 miljoen hoger uit dan het voorgaande boekjaar. De belangrijkste oorzaak hiervan is de stijging van de in rekening gebrachte verhuurderheffing. Die is in 2020 met € 1,6 miljoen toegenomen tot € 11,7 miljoen. De belangrijkste oorzaak van deze toename is dat er circa € 0,6 miljoen minder aan subsidies is verrekend in 2020 ten opzichte van 2019 alsmede een forse stijging in de WOZ waarden (grondslag voor de verhuurderheffing).

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeverandering is in 2020 € 180,2 miljoen positief en komt daarmee € 3,5 miljoen hoger uit dan in 2019. Onze woningen zijn dus in 2020 (nog) meer waard geworden.
De belangrijkste oorzaken van deze stijging zijn de leegwaarde, markthuur en restwaarde (op basis van exit yield). Deze zijn vastgesteld op basis van de best vergelijkbare transacties uit 2020.
In 2020 was de vraag naar beleggingstransacties van residentieel vastgoed weer zeer hoog, groter dan het aanbod. Dit heeft tot gevolg dat de aanvangsrendementen verder zijn gedaald. Dit vertaalt zich ook in een stijgende leegwaarde, markthuur en een dalende exit yield, waarbij een hogere eindwaarde wordt ingerekend vanwege de grote vraag en de daaruit volgende verwachte waardeontwikkeling. Daarnaast zijn er andere oorzaken die de niet-gerealiseerde waardeveranderingen beïnvloeden: mutatiegraad, huuropbrengst en VTW-normen voor onderhoud- en beheerlasten.

Vanuit ons onderhoudsprogramma is het effect van het geactiveerde onderhoud van € 18,4 miljoen een verlaging van de niet-gerealiseerde waardeverandering (2019 verlaging € 21,0 miljoen). Een deel van onze onderhoudsuitgaven activeren we op complexniveau.

Deze activering leidt niet tot een evenredige stijging van de marktwaarde van het betreffende complex. Daarom nemen we deze post als last mee in de niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille.

Van de in 2020 opgeleverde complexen bleek dat de marktwaarde die is gebruikt ter bepaling van de onrendabele toppen € 1,8 miljoen te laag was ingeschat. Dit heeft te maken met een grotere marktwaardestijging dan werd verondersteld bij de start van de realisatie. Referentietransacties in de markt tonen aan dat de leegwaarderatio’s steeds hoger komen te liggen en in sommige gevallen al richting de 100% gaan. Het gecorrigeerde waardeverschil is als bate meegenomen bij de niet-gerealiseerde waardeveranderingen in 2020. Het verschil in de stichtingskosten is via de onrendabele top verwerkt. Bij de jaarrekening 2020 zijn de onrendabele toppen van de lopende projecten herijkt op basis van recent opgeleverde en/of vergelijkbare complexen. Daarbij is gekeken naar PMC-type, locatie en moment van oplevering.

Financiële baten en lasten
Door de positieve renteontwikkeling, het later aantrekken van leningen (het later starten van projecten), het inzetten op lagere financieringslasten en een gezonde spread van renteherzieningen en aflossingen over de jaren heen, zien wij in 2020 de rentelasten verder afnemen. Het saldo van de financiële baten en lasten van € 12,0 miljoen komt € 0,7 miljoen lager uit dan in 2019 (€ 12,7 miljoen). De gemiddelde rentevoet van 2,28% in 2020 is ten opzichte van 2019 gedaald met circa 19 basispunten. Het verloop van de langlopende leningen wordt verderop toegelicht in paragraaf 8.5 Treasury.

Lonen en salarissen, pensioenen en sociale lasten
De hogere personeelskosten zijn veroorzaakt door een hoger aantal fte’s ten opzichte van 2019. Het hogere aantal fte’s komt onder andere door het opvullen van openstaande vacatures. De jaarlijkse salarisstijging heeft eveneens een effect op de hogere salariskosten.

Vennootschapsbelasting
De hogere last voor de vennootschapsbelasting wordt met name veroorzaakt door een hoger fiscaal resultaat in 2020 ten opzichte van 2019. Voor 2020 komt het fiscaal resultaat uit op een winst van € 25,7 miljoen. In 2019 was dit een fiscaal resultaat van € 21,2 miljoen. De mutatie in de latentie en actualisatie voor de ingediende aangifte 2019 hebben een dempend effect van €  0,1 miljoen op het hoger fiscale resultaat in 2020. De fiscale winst voor 2020 wordt verrekend met verliescompensatie vanuit het verleden. Op basis van de meerjarenbegroting 2021-2030 komt deltaWonen voor het eerst in 2021 in een betalende positie.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde
Het jaar 2020 kenmerkt zich door een opnieuw sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2019. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft de interesse toenemen bij binnen- en buitenlandse beleggers. Voor de woningportefeuille van deltaWonen heeft dit voor een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale omvang van de woningportefeuille is met circa € 220 miljoen gegroeid naar een waarde van € 2,2 miljard. Dit betreft een waardegroei van ongeveer 11,7%.

De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en het geringe aanbod resulteren in een leegwaardegroei per m² van onze vastgoedportefeuille. Ook de lage rentestand is hierin een bepalende factor.

De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. Hoewel de ontwikkeling van de contracthuur positief is, blijft deze achter ten opzichte van 2019 door een gematigde huurverhoging en door onze streefhuurberekening gebaseerd op passend toewijzen. Hiermee geven wij invulling aan onze maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde
Na de introductie van de beleidswaarde, rapporteert de corporatiesector dit jaar voor de derde keer over de beleidswaarde.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat die hierboven staat toegelicht. Dit komt omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

In het kader van verticaal toezicht hebben de Autoriteit woningcorporaties en het WSW in april 2020 een nieuw beoordelingskader omtrent onder andere de Loan to Value op beleidswaarde afgegeven. Hierbij is de norm verhoogd van 75% naar 85%.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. Dit is in het bijzonder van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en is tevens de grootste schattingspost van het bestuur voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat. Daarbij zoeken we in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting geven we nadere duiding aan het deel van de waarde van het vastgoed, en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

De beleidswaarde wordt bepaald door op 4 aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de DCF-berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de ‘beleidswaarde’. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijk bestemming’. Het onderstaande figuur geeft visueel de stappen weer van marktwaarde naar beleidswaarde. In de waarderingsgrondslagen bij de jaarrekening worden de 4 stappen uitgebreid toegelicht.

Beleidsmatige beschouwing verschil marktwaarde en beleidswaarde

Algemeen
De vermogenspositie bepaalt de financiële continuïteit van deltaWonen en of zij op langere termijn haar maatschappelijke taak kan invullen. Externe toezichthouders beoordelen de vermogenspositie in relatie tot onze voorgenomen activiteiten (maatschappelijke prestaties). De omvang van het eigen vermogen is echter sterk afhankelijk van de waardering van het vastgoed.

De waardering van het vastgoed in de jaarrekening is gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat. De omvang van het daarbij gepresenteerde eigen vermogen geeft een indruk van onze financiële armslag, die natuurlijk niet vanzelfsprekend is. Onze financiële armslag wordt bepaald door de verdiencapaciteit van ons vastgoed: de beleidswaarde.

Daarmee is de marktwaarde in verhuurde staat (=balanswaardering in de jaarrekening) geen juiste weergave van onze verdiencapaciteit als woningcorporatie. De waardering van het vastgoed is consistent met voorgaande jaren, in overeenstemming met geldende grondslagen voor de jaarrekening 2020 en in overeenstemming met de voor 2020 wettelijk voorgeschreven waarderingsgrondslag, zoals opgenomen in de Woningwet, en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarrekening. De waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat maakt deltaWonen dan ook niet rijker.

Per 31 december 2020 is in totaal € 1.190 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2019: € 1.019 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van deltaWonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat het de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, wordt van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst wordt gerealiseerd.

Het verhaal bij de marktwaarde
De marktwaarde biedt waardevolle extra informatie over de verdiencapaciteit van onze corporatie, maar het vereist wel een nadere analyse om de betekenis van deze extra informatie beleidsmatig te kunnen duiden. De marktwaarde toont namelijk een andere invalshoek op de bestaande verdiencapaciteit van ons vastgoed. Het beleidsmatige uitgangspunt dat het vastgoed op basis van volkshuisvestelijke overwegingen wordt geëxploiteerd, zoals vastgelegd in ons Portefeuille- en Assetmanagementbeleid, laten wij namelijk niet los. Ondanks de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat, kiezen we daarom niet voor een marktconforme exploitatie. Er ontstaat daarnaast ook geen financiële ruimte om aanvullende investeringen te doen, boven de inmiddels door ons voorgenomen investeringen.

De beleidswaarde gaat uit van het eigen corporatiebeleid, zoals het huur-, onderhoud- en beheerkostenbeleid. Bij de marktwaarde wordt daarentegen uitgegaan van kasstromen gebaseerd op marktgegevens, zoals markthuur en objectieve normen voor onderhoud en beheer. De marktwaarde in verhuurde staat is circa 75% (idem 2019) van de leegwaarde. De beleidswaarde is 39% (2019: 42%) van de leegwaarde.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2020 bestaat uit de volgende onderdelen:

Beleidswaarde per 31 december 2020

Beleidswaarde per 31 december 2019

De beleidswaarde in 2020 is gestegen met € 34 miljoen ten opzichte van 2019. Deze stijging heeft verschillende oorzaken met positieve en negatieve effecten. Tot en met 2019 volgde de beleidswaarde de reguliere huurstijging conform de marktwaarde, waardoor er een opslag op de prijsinflatie (boveninflatoire huurverhoging) werd ingerekend. Dit jaar wordt er geen opslag meer ingerekend in de beleidswaarde. Hierdoor ontstaat een negatief effect van € 64 miljoen. De jaarlijkse aanpassing van de streefhuur geeft in 2020 een positief effect van € 40 miljoen. Wegens de aanpassing van de onderhoudsnorm op de nieuwe meerjarenonderhoudsbegroting ontstaat een negatief effect van € 46 miljoen. De gemiddelde disconteringsvoet doorexploiteren is gedaald, met een positief effect op de beleidswaarde van € 42 miljoen. De tariefsverlaging van de verhuurdersheffing geeft een verhoging van € 26 miljoen. Per saldo bedragen de overige mutaties € 36 miljoen.

Effectiviteit en efficiency van het gevoerde beleid
Waardering op marktwaarde draagt bij aan de kwaliteit van het investeringsbeleid van deltaWonen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een maat voor het economisch offer dat deltaWonen brengt voor haar maatschappelijke missie. Het is het geld dat deltaWonen “bewust laat lopen”. Het verschil in beleids- en marktwaarde is ook een hulpmiddel bij het zoeken naar optimalisatie van de eigen kasstromen door toetsing daarvan aan de marktconforme kasstromen in de marktwaarde. Door het afpellen van de verschillen kunnen we inzicht krijgen in hoeverre de offers (on)bewust worden gedaan. In ons investeringsstatuut hebben wij deze verschillen en keuzes inzichtelijk gemaakt.

Door de marktwaarde als uitgangspunt te nemen voor de waardering van het vastgoed, wordt een marktconforme exploitatie van het vastgoed het referentiekader. Daar kan het door deltaWonen gevoerde beleid tegen worden afgezet. Iedere beleidskeuze, met als gevolg dat de gepresenteerde marktwaarde niet wordt gerealiseerd, moet inhoudelijk dan wel volkshuisvestelijk gerechtvaardigd zijn. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de leegwaarde wordt in feite veroorzaakt door de contractuele beklemming die rust op de (verhuurde) woningen vanuit onze primaire doelstellingen en deels door inefficiëncy.

De afslagen op het gepresenteerde eigen vermogen kennen de volgende beleidsmatige oorzaken:

• de volkshuisvestelijke bestemming is gebaseerd op ons Portefeuille- en Assetmanagementbeleid en gericht op doorexploitatie en de streefhuren die passen bij de verwachte ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de doelgroep, de wensportefeuille en de prestatieafspraken die in dit kader met de gemeente zijn gemaakt.
• de bedrijfsmatige bestemming wordt veroorzaakt door extra kosten die onvermijdelijk dan wel aantoonbaar nodig zijn, zoals de extra administratieve lasten als gevolg van de bijzondere eisen die aan corporaties worden gesteld op het terrein van verslaglegging en verantwoording
  (compliance), extra kosten voor woonruimteverdeling, het sociale beheer en onderhoudskosten. Sectorspecifieke benchmarks dragen bij aan de beoordeling van ons kostenniveau in relatie tot de geleverde kwaliteit.
• het beoordelingskader voor de risicobeoordeling door het WSW en de continuïteitsbeoordeling
  door de Autoriteit woningcorporaties vormen de basis voor ons financiële toetsingskader. Een belangrijk risico voor deltaWonen is het overheidsbeleid. Omdat wij het overheidsbeleid niet direct kunnen beïnvloeden, heeft deltaWonen een aantal normen uit haar financiële toetsingskader strenger gesteld dan de normen van de externe toezichthouders. Hiermee voorkomen we dat deltaWonen bij iedere wijziging in overheidsbeleid direct moet bijsturen op de realisatie van haar plannen.

• het onrendabele deel van de beleidsmatig ingevulde investeringscapaciteit, is gebaseerd op ons Portefeuille- en Assetmanagementbeleid en de daarover gemaakte afspraken met bewoners en gemeente. De hoogte van de voorgenomen investeringen staan in een juiste verhouding tot de volkshuisvestelijke prestaties die ermee worden geleverd.

Met onze portefeuillesturing en een efficiënte bedrijfsvoering trachten wij de afslagen te beheersen. Passend leiderschap, informatiemanagement en adequaat risicomanagement zijn hierbij van groot belang.

Zoals ieder bedrijf wil deltaWonen financieel gezond blijven. Om dit te toetsen, hanteren we een vaste set met financiële toetsingskaders. De financiële resultaten en de meerjarenbegroting worden hierop beoordeeld. Jaarlijks wordt het toetsingskader herijkt. Bij dit herijken is rekening gehouden met de splitsing van de DAEB en niet-DAEB activiteiten en wordt onder andere rekening gehouden met bijstellingen in de normen van de externe toezichthouders (ILT en WSW). Verder houden we rekening met de eisen die banken hanteren voor het eventueel aangaan van commerciële financiering.

In 2018 hebben de Aw en het WSW hun gezamenlijk beoordelingskader gepubliceerd. Een belangrijke wijziging betrof de vervanging van de bedrijfswaarde door de beleidswaarde. Voor de LTV op beleidswaarde heeft het WSW en de Aw aangegeven dat de norm herijkt gaat worden voor 2020. Dat is inmiddels gedaan en de normering is omhoog gegaan.

Dat samen met het feit dat de beleidswaarde wordt beïnvloed door de marktontwikkelingen was voor deltaWonen reden om een nieuwe norm voor de operationele kasstromen toe te voegen. Er is gekozen om voor de interne normering kritisch te kijken naar de ICR in relatie tot het onrendabele gedeelte van de investeringen in nieuwbouw en onderhoud. Uitgangspunt is dat we voor onrendabele investeringen geen externe financiering aan willen trekken, omdat we dan gaan interen op het eigen vermogen.

Onrendabele investeringen willen we uit de operationele kasstromen betalen. Hiermee borgen we dat er in de toekomst ook voldoende kasstromen zijn om te kunnen blijven investeren.

Naast de aanpassing van de LTV-norm hebben de Aw en het WSW voor 2020 de dekkingsratio en het onderpandrisico toegevoegd aan de normering. Hierbij wordt voor het dekkingsratio voor het eerst rekening gehouden met de marktwaarde van de leningenportefeuille. Het gaat hier om 2 discontinuïteitsratio’s.

Voor de overige normen hanteert deltaWonen dezelfde beleidslijnen als voorgaande jaren om financieel gezond te blijven.

Net als vorig jaar wordt de norm voor de bedrijfslasten per vhe geïndexeerd voor de jaren na 2022.
De norm voor de onderhoudslasten moet in 2021 opnieuw vastgesteld worden, omdat deze niet voldoet aan de ambities opgenomen in Groei en Geluk. Het gaat dan met name om het toevoegen van extra uitgaven op het gebied van CO2 neutraliteit en circulariteit.

De realisatie voor 2020 en 2019 ten opzichte van het financiële toetsingskader van deltaWonen ziet er als volgt uit:

De financiële ratio’s voldoen in 2020 allemaal aan de interne normen.

1. In 2020 en 2019 komt, door het kunnen verrekenen van de verliescompensatie bij de niet-DAEB tak, de ICR bij de niet-DAEB tak ruimschoots boven de norm uit.
2. De norm is gebaseerd op de gemiddelde lasten gedurende de komende 10 jaar.
3. Dit betreffen interne normen, niet de WSW normen.
4. In het financiële toetsingskader van deltaWonen hebben we in het verleden een norm voor de gemiddelde onderhoudskosten voor de zichtperiode van de begroting vastgesteld. We hebben dat gedaan om op hoog niveau zicht te houden op de omvang van het onderhoudsprogramma en enig gevoel te hebben voor de efficiency van het proces. De norm uit het verleden is echter gekoppeld aan het oude ambitieniveau. Met het koersplan Groei en Geluk kiezen we voor CO2 neutraliteit en circulariteit. De duurzaamheidsinvesteringen gaan dus flink omhoog. We zijn nog niet zover, dat we dat al in een nieuwe norm vertaald hebben. Het inzicht daartoe groeit, maar we moeten de norm nog goed onderbouwen en vaststellen. Dat gaan we in het eerste kwartaal van 2021 doen. Toetsen aan de oude norm heeft geen toegevoegde waarde en is daarom achterwege gebleven.
5. Deze normen gelden pas vanaf het boekjaar 2020, derhalve zijn deze normen in 2019 niet van toepassing.

Met haar brief van 30 november 2020 geeft de Autoriteit woningcorporaties haar oordeel over de rechtmatigheid voor het verslagjaar 2019. De autoriteit is van mening dat deltaWonen in 2019 heeft voldaan aan de criteria om in aanmerking te komen voor staatssteun, voldoet aan de WNT-normen en er ten aanzien van de overige te beoordelen onderdelen geen onrechtmatigheden zijn geconstateerd. Verder hebben we op 16 december 2020 de toezichtbrief ontvangen over de governance inspectie uitgevoerd in 2020 en de beoordeling op basis van het gemeenschappelijk beoordelingskader Aw-WSW. Er is geconstateerd dat de governance van deltaWonen op orde is en dat de “checks and balances” en “countervailing power” is gewaarborgd. Geconcludeerd is, dat de risico inschatting voor wat betreft de governance van deltaWonen laag is en dat deltaWonen op hoofdlijnen aan de criteria voor good governance voldoet, met enkele positieve uitschieters. De integrale benadering en de aanwezige randvoorwaarden om het hoge ambitieniveau daadwerkelijk te kunnen realiseren wordt als positief gekwalificeerd.

Verder hebben we op 16 januari 2020 de beoordelingsbrief 2019 en op 2 december 2020 de borgingsbrief (borgingsplafond, borgbaarheid, risicoprofiel en financiële analyse) van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ontvangen. DeltaWonen blijft ingedeeld in de risicoklasse laag midden. Midden heeft te maken met de omvang van de corporatie. Er wordt aangegeven dat deltaWonen een financieel gezonde groeicorporatie is met een haalbare ambitie. DeltaWonen kan beschikken over voldoende borgingsruimte met een horizon van 3 jaar.

Algemeen

Een groot gedeelte van het bezit van woningcorporaties is gefinancierd met aangetrokken leningen. Treasury vormt daardoor een belangrijk onderdeel van de financiële huishouding bij woningcorporaties. Doel van de treasuryfunctie is het indekken en spreiden van renterisico’s, het toetsen van de financierbaarheid van alle (geplande) activiteiten, het aantrekken van benodigde financiering, optimalisatie van de financieringsstructuur van deltaWonen en het minimaliseren van de rentelasten.

DeltaWonen heeft een aantal organisatorische maatregelen genomen om de treasuryfunctie op een goede wijze te laten functioneren.

Treasurystatuut
Het beleid, dat deltaWonen voert op het gebied van treasury is vastgelegd in het treasurystatuut. Binnen dit statuut staat de organisatie van de treasuryfunctie beschreven: de wijze van besluitvorming, de verantwoording en de informatievoorziening.

Treasurycommissie
Er is een treasurycommissie samengesteld die de treasuryfunctie waarneemt. Deze commissie bestaat uit de directeur-bestuurder, de manager Bedrijfsbeheer, de concern controller, een financial controller en een extern adviseur. De treasurycommissie handelt binnen de kaders van het treasurystatuut en het treasuryjaarplan.

Treasuryjaarplan
Op basis van de kasstroomprognose uit de meest recente goedgekeurde begroting wordt het treasuryjaarplan opgesteld. Binnen dit plan worden de operationele acties met betrekking tot de treasury van deltaWonen voor het komende jaar beschreven, zoals het aflossen en aantrekken van leningen. Het treasurystatuut en de AO/IC van deltaWonen bepalen de spelregels waarbinnen treasury-activiteiten mogen worden uitgevoerd. Indien acties in dit treasuryjaarplan strijdig zijn met bestaande wet- en regelgeving en/of het treasurystatuut en/of de AO/IC van deltaWonen, dan is het treasuryjaarplan hieraan ondergeschikt.

In het treasuryjaarplan worden de belangrijkste treasury-acties van deltaWonen voor het komende jaar beschreven. Het treasuryjaarplan is gebaseerd op de goedgekeurde meerjarenbegroting en meerjarenprognoses en wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de raad van commissarissen (RvC).

Door goedkeuring van het treasuryjaarplan, geeft de RvC toestemming aan de directeur-bestuurder om, ten behoeve van de DAEB-activiteiten (en binnen de van toepassing zijnde externe en interne ‘spelregels’), financiering aan te trekken tot maximaal het door het WSW afgegeven borgingsplafond. Vanaf het moment dat het nieuwe borgingsplafond wordt vrijgegeven door het WSW, wordt dit leidend voor bepaling van de beschikbare ruimte onder het borgingsplafond.

Vanwege de beleidsregel derivaten woningcorporaties en een raamovereenkomst financiële derivaten, waar banken niet mee akkoord gaan, worden geen nieuwe derivaten afgesloten ter afdekking van het renterisico. Mocht dit wel mogelijk blijken en deltaWonen dit wel wenselijk achten, dan zal een besluit hiertoe voorafgaand aan de RvC worden voorgelegd. Vanwege de WSW-beleidsregel dat alleen leningen met maximaal een stortingsdatum van 6 maanden vooruit mogen worden aangetrokken, zijn de voordelen van eventuele nieuwe payer swaps überhaupt niet meer substantieel.

Acties die niet binnen de kaders van het treasuryjaarplan vallen, moeten ter goedkeuring aan de RvC voorgelegd worden. Uitzondering hierop zijn acties die een expliciet uitvloeisel zijn van het voldoen aan wet- en regelgeving; daarvoor bestaat een informatieplicht aan de raad van commissarissen.

Financieringsbevoegdheid treasury
DeltaWonen moet te allen tijde aan haar financiële verplichtingen kunnen voldoen. Zij trekt hiertoe, wanneer noodzakelijk, leningen aan met borging door het WSW (mits ten behoeve van DAEB). Het WSW stelt borgingsruimte beschikbaar door middel van het door haar vastgestelde borgingsplafond. Dit borgingsplafond betreft het maximale bedrag aan door het WSW te borgen financiering, in het van toepassing zijnde jaar.

De hoogte van het borgingsplafond is (mede) afhankelijk van de financieringsbehoefte conform de dPi-opgaaf. DeltaWonen heeft begin december 2020 een borgingsplafond van € 620 miljoen voor ultimo 2022 ontvangen.

Treasuryactiviteiten in 2020

In 2020 zijn de volgende transactievoorstellen uitgevoerd:

• Op 21 januari 2020 is een fixe lening groot € 11 miljoen aangetrokken bij de BNG Bank. Storting vond plaats per 16 maart en de lening kent een looptijd van 33 jaar. De te betalen rente bedraagt 0,85% tot 3 maart 2053.

• Op 14 januari 2020 is een nieuwe opslag overeengekomen op een bestaande basisrentelening met een hoofdsom van € 12,5 miljoen. De opslag is overeengekomen voor een periode van 3 jaar tegen 0,17%. De basisrente van 2,83% + de nieuw overeengekomen opslag ad. 0,17% vormen samen een rente van 3,00% tot 1 maart 2023.

• Op 1 april 2020 is een nieuwe opslag overeengekomen op een roll-over lening van € 15 miljoen. welke is gekoppeld aan een swap. De opslag is voor 3 jaar overeen gekomen op +0,34% boven het 3-maands Euribor.

• Op 29 juni 2020 is een nieuwe opslag overeengekomen op een roll-over lening van
  € 15 miljoen. De opslag is voor 2 jaar overeen gekomen op +0,20% boven het 1-maands Euribor. Daarnaast wordt een bereidstellingsprovisie betaald van 0,11% over het niet opgenomen deel van de lening.

• Op 2 juli 2020 is een fixe lening groot € 20 miljoen aangetrokken bij de BNG Bank. Storting heeft plaatsgevonden per 1 september en de lening kent een looptijd van 6 jaar. Er is sprake van een negatieve rente; er hoeft geen rente te worden betaald, maar er wordt 0,145% aan rente ontvangen op deze lening.

In het treasury jaarplan 2020 werd, met betrekking op het jaar 2020, een mandaat voor nieuw aan te trekken financiering van € 39,8 miljoen gevraagd (behoefte € 29,6 miljoen + werkkapitaal € 10,2 miljoen). Ten opzichte van dit bedrag is in 2020 een volume van € 31 miljoen aan nieuwe leningen gestort.

Daarnaast zijn de volgende acties uitgevoerd:

• De treasurycommissie is in 2020 vier maal digitaal bijeen geweest (24 maart, 23 juni, 22 september en 10 december). Tijdens deze bijeenkomsten kwamen onder andere actualiteiten vanuit de deelnemersraad WSW, marktontwikkelingen (waaronder renteontwikkelingen en wet- en regelgeving), beschikbaarheid van financiering (waaronder aanbieders), borgingsplafond, liquiditeitsprognoses, de schuldrest per verhuureenheid, het beoordelingskader WSW en de renterisico’s aan de orde. Bovendien zijn de voorgenomen transactievoorstellen besproken.

• In 2020 is een financieringsstrategie opgesteld. Deze geeft op lange termijn richting ten aanzien van de invulling van de benodigde financiering. De financieringsstrategie is eveneens gedeeld met het WSW. Het WSW gaf aan zeer tevreden te zijn over de kwaliteit van het document.

Ontwikkelingen 2020
Liquiditeit en financieringsruimte
Onder borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zijn in 2020 twee nieuwe leningen ontvangen voor een totaalbedrag van € 31 miljoen. In 2020 is voor een bedrag van € 29,5 miljoen aan leningen afgelost, waarvan € 10 miljoen tijdelijk op roll-overs.

De komende jaren worden grote uitgaven gedaan op het gebied van projectontwikkeling nieuwbouw en energie renovaties bij bestaand bezit. Deze inspanningen kunnen niet verricht worden zonder het aantrekken van aanvullende leningen. Eind 2021 bedraagt de financieringsbehoefte, volgens de in december 2020 opgestelde prognose € 14 miljoen. Deze financieringsbehoefte loopt op tot € 210 miljoen aan het eind van 2025.

In de planningsperiode 2021-2025 heeft deltaWonen voor € 277 miljoen aan netto (des-)investeringen begroot en wordt € 66 miljoen op financieringen afgelost. De benodigde financiering kan worden aangetrokken door het inzetten van borgstelling op toekomstige nieuwbouwinvesteringen en op bestaand huidig bezit. Het totale borgingsplafond van het WSW bedraagt ultimo boekjaar 2020 € 620 miljoen tot en met het jaar 2022.

Strategisch Programma Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Om ook in de toekomst een voldoende robuust borgstelsel te kunnen garanderen en om het Deelnemers mogelijk te maken tegen zo laag mogelijke kosten financierbaar te zijn, startte WSW in 2018 het Strategisch Programma. Eind februari 2020 publiceerde WSW de gewijzigde documentatie ter consultatie. De belangrijkste wijzigingen betreffen:

Addendum op de bestaande leningportefeuille
Het addendum zorgt ervoor dat zodra het WSW wordt aangesproken op haar vermogen, de regresvordering van WSW op de Deelnemer in volle omvang opeisbaar wordt. Voor toekomstige leningen wordt de tekst van dit addendum verwerkt in de standaard leningdocumentatie.

Niet-DAEB valt in de basis niet meer onder de volmacht
De DAEB activa blijven ook in de nieuwe situatie ingezet als onderpand. De niet-DAEB activa vallen in de basis niet langer meer onder de volmacht, echter als de Deelnemer onvoldoende financiële middelen heeft (als er sprake is van financiële stress), dan worden de niet-DAEB activa opgevraagd als onderpand.

Obligolening en jaarlijkse obligoheffing
Het jaarlijkse obligo dient in de begroting van de sectorspecifieke heffingen ingerekend te worden (met een maximum tot 0,33% per jaar). Als dit obligo onvoldoende is om het risicovermogen aan te vullen, dan wordt aanspraak gemaakt op het gecommitteerd obligo. Om zeker te zijn van de inning van het gecommitteerde obligo zal het WSW corporaties verplichten een nieuwe geborgde financieringsvorm aan te trekken. Het WSW heeft gesprekken gevoerd met de sectorbanken over de modaliteiten van deze nieuwe financieringsvorm en de onderliggende contracten. De nieuwe financieringsvorm zal een omvang krijgen van 2,6% van de WSW-geborgde leningenportefeuille, oftewel circa € 14 miljoen op basis van de leningportefeuille ultimo 2020.

Definitieve ratio’s en grenswaarden
In het verlengde van het Strategisch Programma heeft het WSW samen met de Aw eind april 2020 de definitieve berekeningswijze van de financiële ratio’s gepubliceerd. Hierbij is er een onderscheid gemaakt tussen continuïteits- (ICR, LTV en solvabiliteit) en discontinuïteitsratio’s (dekkingsratio en onderpandratio).

Financiële Instrumenten (Derivaten)
Swapportefeuille
Een payer swap is een rente-instrument met een waardeontwikkeling. Afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde.

DeltaWonen heeft per 31 december 2020 een payer swapportefeuille van € 30 miljoen bestaande uit twee derivaten afgesloten bij de BNG Bank ad. € 15 miljoen per derivaat. De swaps zijn al voor 2008 afgesloten met verschillende ingangsdata. Met het gebruik van deze swaps wisselt deltaWonen rentebetalingen uit met de bank. DeltaWonen ontvangt de rente gebaseerd op de marktrente van de bank en betaalt een vaste rente aan de bank. Hierdoor wordt het (toekomstig) renterisico verminderd. Alle swaps die deltaWonen in haar bezit heeft, zijn gekoppeld aan leningen met een variabele rente, gebaseerd op de marktrente.

Door het gebruik van deze derivaten heeft deltaWonen haar renterisico voor deze leningen afgedekt voor de onderliggende waarde van de derivaten (zie ook hedge-effectiviteit). De derivaten van deltaWonen bestaan uit payer swaps die uitsluitend zijn ingezet om renterisico’s af te dekken.

De belangrijkste modaliteiten van de afgesloten swaps zijn hieronder weergegeven:

DeltaWonen is niet voornemens om in 2021 nieuwe derivaten af te sluiten. Eventuele derivaten-transacties die voortvloeien uit het ‘beheer’ van de bestaande portefeuille, zullen aan de RvC voorgelegd worden.

Verantwoording over interne organisatie rondom derivaten
In ons treasurystatuut en ons jaarlijkse treasuryjaarplan ligt de interne organisatiestructuur betreffende aanschaf en gebruik van financiële derivaten vast. Daaronder in elk geval regels ten aanzien van bevoegdheden en mandatering, interne controle, interne verantwoording, rol en betrokkenheid van de externe accountant en rol en betrokkenheid van het orgaan waaraan het toezicht op het bestuur is opgedragen. Voor wat betreft het afsluiten en eventueel aanpassen van derivaten zijn alle acties die buiten het operationele gebeuren van de al afgesloten derivaten valt, onderhevig aan de goedkeuring van de raad van commissarissen.

In de treasurybijeenkomsten worden de derivatenrapportages en de risicoanalyses behandeld. Diverse onderdelen van deze uitgebreide rapportage en risicoanalyses worden opgenomen en behandeld in de kwartaalrapportages voor de auditcommissie en de raad van commissarissen.

Waarborging van voldoende interne professionaliteit betreffende financiële derivaten
De waarborging vindt met name plaats door een stevige lijn met onze professionele treasury-adviseur Thésor, bekend in en met de sector. Thésor heeft meer dan 100 woningcorporaties als klant. Ook binnen de organisatie zijn er medewerkers die diverse treasury-opleidingen en -trainingen hebben gevolgd. Er is voldoende kennis aanwezig over de huidige bij deltaWonen aanwezige derivaat-producten. DeltaWonen heeft in het verleden 5 payer swaps afgesloten. Hierover is regelmatig in een Aw-stresstest gerapporteerd. Per 31 december 2020 zijn er nog 2 payer swaps actief. Bij geen van deze swaps is sprake van eventuele “margin-calls”.

DeltaWonen heeft al jaren als beleid om geen nieuwe swaps meer af te sluiten. De laatste transactie vond plaats op 22 juli 2007. Op afroep wordt de auditcommissie en/of raad van commissarissen bijgepraat door Thésor. Zo is aan de voltallige raad van commissarissen door Thésor in de afgelopen jaren voorlichting gegeven over de actualiteiten op het gebied van treasury bij woningcorporaties. Hierbij is ook stilgestaan bij de risico’s die deltaWonen loopt ten aanzien van de door ons in gebruik zijnde producten. Ook tijdens andere vergaderingen is en wordt meermaals stilgestaan bij dit onderwerp.

Kredietrisico/tegenpartijrisico
Momenteel heeft deltaWonen beperkt middelen uitstaan (spaarrekening) bij huisbank Rabobank. Het treasurystatuut geeft aan dat middelen alleen weggezet mogen worden bij partijen met een minimaal als ‘Very Strong’ gedefinieerde kredietwaardigheid (AA/Aa2). De huidige rating van Rabobank is A+/Aa3/A+, waarmee aan de ratingeisen wordt voldaan. De ratingeis voor derivaten, opgenomen in het treasurystatuut, is minimaal een “single A”. Omdat onze payer swaps nu een negatieve marktwaarde kennen, wordt in de praktijk geen tegenpartijrisico gelopen.

Basisrenteleningen
DeltaWonen heeft 4 basisrenteleningen in haar leningenportefeuille. Dit is een type lening dat veel voorkomt in de woningcorporatiesector. De te betalen rente op een dergelijke lening bestaat uit 2 componenten: de basisrente en de kredietopslag. De basisrente staat vast voor de looptijd van de leningovereenkomst. De looptijd van de kredietopslag is korter dan de looptijd van de basisrente en wordt periodiek herzien op basis van de marktprijs voor krediet die op het moment van herziening geldt. Deze herziening wordt gezien als een embedded derivaat.

In de bovenstaande basisrenteleningen is een embedded derivaat besloten. Deze wordt in de jaarrekening van deltaWonen niet gescheiden van het basiscontract, omdat er een nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract.

Als bij het moment opslagherziening geen overeenstemming met de bank wordt bereikt over de aanpassing van de kredietopslag, kan de leningovereenkomst worden beëindigd. Er vindt in dat geval op de herzieningsdatum een verrekening plaats van de dan geldende marktwaarde. Deze marktwaarde wordt berekend door het verschil tussen de contractuele basisrente en de op dat moment geldende marktrente. De eventuele marktwaardeverrekening brengt voor deltaWonen een liquiditeitsrisico met zich mee.

Doel van de hedge

DeltaWonen maakt gebruik van kostprijs hedge-accounting, zoals opgenomen in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, Richtlijn 290 Financiële Instrumenten. De richtlijn voorziet in de mogelijkheid om hedginginstrumenten te waarderen op kostprijs, overeenkomstig de waardering voor de herziening van deze standaard en daarmee in lijn met voorgaande verslagjaren. Dit generieke document is opgesteld om te voldoen aan de vereisten die binnen Richtlijn 290 worden gegeven om hedge-accounting te kunnen toepassen.

Hedgestrategie, hedged item en hedging instrument
In het verleden zijn payer swaps aangegaan om de rente op toekomstig aan te trekken financiering te fixeren, zonder dat de onderliggende financiering reeds werd aangetrokken. Op een later moment is de onderliggende financiering aangetrokken. Payer swaps boden daarmee de mogelijkheid om de rente op belangrijke investeringsprojecten langdurig te ‘verzekeren’.

Doordat de te ontvangen kasstroom uit de swap wegvalt tegen de variabele rente op de onderliggende financiering, ontstaat per saldo een financiering met een vaste rente.

Type hedge
DeltaWonen past kostprijs hedge-accounting toe. De effecten van een eventuele hedge-ineffectiviteit worden in voorkomende gevallen in het resultaat verwerkt.

Hedge-effectiviteit
Aan de hand van de kritische kenmerken (renteconventie, -coupondata, looptijd en nominale waarde) van de leningen en de derivaten wordt hedge-effectiviteit bepaald. De hedge-effectiviteit wordt minimaal 4 keer per jaar beoordeeld aan de hand van de kritische kenmerken van de leningen en de derivaten. Er is sprake van een volledige hedge-effectiviteit als bij een renteswap het referentiebedrag en de hoofdsom, de looptijd, de renteherzieningsdata, de data van ontvangst en betaling van rente en aflossingen en de basis voor het bepalen van de rentevoet voor het hedge-instrument en de afgedekte positie gelijk zijn. In onderstaande tabel zijn alle payer swaps en de onderliggende roll-over leningen in beeld gebracht.

Hierbij wordt vastgesteld dat de hedge-effectiviteit van deltaWonen op balansdatum 100% bedraagt. In het kader van de Wijzigingen RJ290 Financiële Instrumenten is het daarom niet noodzakelijk kwantitatieve berekeningen uit te voeren en/of te verwerken of toe te lichten.

Renterisicospreiding
Alle activiteiten zijn gericht op (rente)risicospreiding, het voorzien in de financieringsbehoefte en verlaging van de gemiddelde rentekostenvoet. Onderstaande grafiek geeft een beeld van het verloop van het renterisico. Aantrekken van leningen voor nieuwe projecten en andere treasury-activiteiten zijn erop gericht het renterisico in 2021 en verder omlaag te brengen.

In alle jaren voldoet het relatief renterisico aan de norm van 15%. De geplande investeringen veroorzaken het jaarlijkse renterisico. Het relatief renterisico is in 2022 maximaal met een percentage van bijna 14%. Exclusief investeringen is het renterisico in dat jaar bijna 4%.

Beleggingen en leningen u/g
Ultimo 2020 zijn geen beleggingen en/of leningen u/g van toepassing.

Leningenportefeuille
Het schuldrestant van de leningenportefeuille per 31 december 2020 bedraagt € 515 miljoen (inclusief € 10 miljoen tijdelijke aflossingen), met een gemiddelde rentevoet van 2,28%. De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 714 miljoen (exclusief opgelopen rente). Voor de bepaling van de disconteringsvoet (gebruikt voor de berekening van de marktwaarde) is geen rekening gehouden met een eventuele kredietopslag. De komende jaren vertoont de gemiddelde rente van de leningenportefeuille, uitgaande van geprognosticeerde gemiddelde rentepercentages variërend van 0,55% tot 2,10% bij (her)financieringen en conversies, het in de onderstaande tabel gegeven beeld. Alle genoemde transacties tot en met 31 december 2020 zijn verwerkt.

DeltaWonen had een aantal deelnemingen die in meer of mindere mate met ons verbonden waren vanwege het volkshuisvestelijk belang. Gezien de huidige volkshuisvestelijke belangen heeft deltaWonen de afgelopen jaren een actief beleid gevoerd om het aantal verbindingen te beperken. Vanaf 2018 hebben wij geen materiële verbindingen meer.

DeltaWonen heeft haar middelen in 2020 uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Daarbij hebben we voortdurend een goede balans gezocht tussen maatschappelijke en financiële doelstellingen.

DeltaWonen verklaart kennis te hebben genomen van de Aedes-code en het daarbij behorende reglement, onderschrijft de inhoud daarvan, handelt naar inhoud en geest van de code en neemt het reglement in acht.